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      2013第三届中国旅游项目投资大会6月14日上午现场实录

      王  琪:各位女士、先生们,大家早好上。欢迎大家出席2013第三届中国旅游项目投资大会。首先我向大家介绍一下今天到会的嘉宾和领导。

      国际旅游投资协会总干事王琪先生介绍到会嘉宾

      国际旅游投资协会会长、国务院参事、中国建筑学会理事长、原港中旅集团董事长车书剑先生

      我国著名城镇规划专家、清华大学建筑学院教授、博导顾朝林先生

      美国AECOM公司休闲文化环球总裁Chris先生

      今典集团董事长张宝全先生

      华侨城股份公司旅游事业部高级副总经理王刚先生

      万达集团副总裁胡章鸿先生

      杭州市商贸旅游集团有限公司总经理陆晓亮先生

      国务院发展研究中心研究员、国际旅游投资协会副会长刘锋先生

      城市地产运营专家、国际旅游投资协会副会长梁上燕女士

      夏岩园林文化艺术集团董事长、国际旅游投资协会副会长夏岩先生

      西部旅游基金董事总经理、国际旅游投资协会副会长钟东霖先生

      国际旅游投资协会副会长兼海外总干事高天明先生

      中信旅游集团副总经理李瑞跃先生

      中国旅行总社总经理张平女士

      中国国旅股份公司副总经理陈荣先生

      中青旅控股公司总裁助理、战略投资部总经理丁重阳先生

      复地集团投资公司总裁张春华先生

      承德鼎盛文化产业投资公司总裁梅洪先生

      国旅联合景区投资公司总经理陈学斌先生

      美国凯撒环球生活公司亚洲区总裁吴嘉保女士

      葡萄牙达贤生活艺术馆创始人Darshan Santuori 女士

      美国EDC公司中国区代表Patrick Zou先生

      芬兰凡塔斯设计事务所CEO Jere Ruotsalainen先生

      天际线(北京)国际建筑设计事务所总设计师李涛先生

      山水盛典文化产业有限公司董事长梅帅元先生

      北京巅峰智业旅游文化创意股份公司总裁蒋骏先生

      广州智汇旅游景区管理公司董事长林文忠先生

      香港鸿嘉股份有限公司执行董事林焕杰先生

      三亚天涯通信息科技有限公司总经理文玲女士

      北京山合水易规划院院长要雁峥先生

      中国房地产协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

      北京二外旅游学院院长邹统钎先生

      著名旅游创新传播专家、德安杰环球顾问集团总裁贾云峰先生

      中国光彩事业基金会副秘书长、北京国际高尔夫基金会秘书长刘杰先生

      盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕先生

      东方花旗证劵有限公司董事方卫东先生

      集富亚洲基金联席董事蔡宇先生

      国信证券副总裁龙飞虎先生

      中融恩和(北京)资本管理有限公司董事长郭椿涛先生

      达晨文旅基金投资总监何士祥先生

      国际旅游投资协会副总干事郭敬先生

      国际旅游投资协会副总干事张媛女士

      国际旅游投资协会顾问蒋世和先生

      此外,我还要特别介绍两位来自地方政府的同志:

      安徽省江南产业集中区管委会书记、主任张权发先生

      山西宁武县县长助理、芦芽山景区管理局局长梁海宏先生

      他们这次将在本次大会上进行旅游项目的重点招商和推介。今天出席本次大会的还有许多来自各地方政府的领导同志,由于人数众多,恕不一一介绍,今天晚上有个特别的中国旅游之夜活动,到时会有机会认识交往,欢迎你们!下面首先有请车书剑会长致开幕词。

      车会长:女士们、先生们,各位嘉宾、各位代表、新闻界的朋友大家早上好,我代表中国旅游投资协会欢迎大家参加2013年第三届中国旅游项目投资大会。我们刚刚度过了端午节就迎来了2013第三届中国旅游项目投资大会胜利召开我感觉十分高兴,我代表国际旅游投资协会对各位嘉宾和各位代表表示热烈的欢迎,对长期以来对我们协会工作给予了大力的企业家和地方政府的领导表示衷心的感谢。特别要感谢来自于大洋彼岸的美国以及遥远的法国和其他国家的一些代表,国际旅游协会的投资商、规划师和高等学校的教授们以及来自香港和台湾的旅游界的朋友们,大家会介绍一下他们的经验。

      今年是党中央一届的领导集体和新一届政府全面开展工作的第一年是令人鼓舞的,中国伟大的复兴宏伟的目标,正在创造历史的新机遇,中国旅游业也迎来了更美好的明天,中国的旅游应该说这些年的进步是很大的,大家看到了,我们的旅游业在世界上时间不长,但是发展的规模和规模是世界上排位虽然我们民生的关注,旅游业的发展已经成为拉动国民经济重要的产业,我们作为旅游大国我们面临许多前所未有的问题,要从根本上转变小散乱的和大而不强多不精的旧有旅游发展的方式,要积极调整旅游产业结构,要改变原有的机制,要做优做强做大中国的旅游业,我们的转变应该说已经扎扎实实取得了许多好的成效,就包括我们今天的旅游大会从第一届到今年仅仅三年的时间,我们和国际的交往的层次的方面,朋友越来越多,层次越来越高,从旅游所需要的业态和许多的方方面面的帮助,专家、学者来得非常多,包括金融界的朋友们,旅游业也要做优做大做强,没有金融的支持那就是一句空话。

      国际旅游投资协会会长、国务院参事、中国建筑学会理事长、原港中旅集团董事长车书剑先生致辞

      现在是转型和急需要进行改革的关键时期,如何从大而不强小散乱的局面彻底的摆脱出来,真正成为国际的旅游强国,我觉得在座的都是身上有使命,国际旅游投资协会开这个大会也正是试图这方面,为中国的旅游业做强做优做出自己应有的贡献。

      我国的旅游业的发展靠几条,第一保护和发觉我国现代旅游资源和历史渊源,不断增强自主的创新能力,这点坦率说我们很不够,旅游的创新的能力,我们急需要借鉴国外,同时要消化融合,同时要创造我们自己的旅游的业态和旅游经济的模式,新的模式,提高我们的创新的能力。

      第二是加大旅游的投资,建设一批高质量高水平,深受中外旅游者喜爱的旅游项目,特别是创造一些国际精品,这些国际的精品,包括了景区、酒店等等的方面,今天来的很多大的旅游集团他们在创造国际品牌的旅游景区、文化、娱乐,和文化的结合以及高档酒店的方面,这些年发展很快,包括今年所作的万达酒店,它在仅仅的时间发展的速度是非常快,包括在长白山的投资。这些旅游集团大的王牌、港中旅、华侨城等等都受到了一些挑战,我们讲是非常好的,没有竞争就没有中国旅游业从经营的模式、经营的层次和理念,包括国旅的经验上也不可能有新的提升。只有不断的竞争,今天你的集团是领先的,明天新的集团在领先,国内现在大的旅游集团的诞生也面临旅游界新的转变,这种转变是需要进行一些整合,竞争是好事,但是要有序。中国的旅游业为什么没有那么快,就是一是档次低、门槛低,这作为安置就业非常好的,但是作为资本的积累是很慢的。所以说三十年来旅游业的发展,我感觉积累之所以很慢,就是因为我们没有自己的品牌,恶性的竞争,市场的管理和解决无序的竞争上,政府和民间的作为有时候并不大。这种自己内部的互相的恶性的竞争,压低价格。

      我希望参与大会的朋友们,包括所有关心中国旅游事业的朋友们,都能够积极的学习和交流,锐意进取,相互合作,以做好中国旅游投资产业为己任,把中国的旅游业搞上上去,所谓搞上去是做优做强使中国真正成为名副其实的旅游强国。

      我再次向大家介绍一下旅游协会中国旅游项目投资大会,这个大会是中国旅游投资领域最专业,最大规模最具影响力的国际盛会,是国际旅游投资协会着力打造的行业年会,是一个国际化的旅游投资项目交流和合作的高端平台,宗旨是推进中国旅游资源的开发、投资与经营的专业化、市场化、规范化、国际化,目标是以国际领先的旅游项目设计规划理念为纽带,以实力强大的投资商为后盾,实现地方政府旅游项目和各类旅游投资商、服务商、运营商在资本项目等方面的对接,最终创造出中国的国际旅游精品项目,大会固定在每年的六月举办,固定由国际旅游投资50人论坛,旅游投资项目规划与服务论坛,旅游开发项目投融资与招商推介会,中国旅游项目投资论坛,中国旅游投资置业等五大板块,就品牌建设、治理服务、投融资、招商运营等问题进行交流。

      这是难得的机遇,我跟港中旅的张学武讲,这个机会非常难得,大家要抓住,如果是不思索这些问题,今天来的很多人包括海外的投资商、运营商,还有许多其他的领域的朋友们,这个机遇是非常的难得。也包括证券公司,我感觉证券公司,旅游业如果有眼光和前瞻性,一定把和金融业对接的问题要解决好,这是困扰我们的地方。国外大的旅游集团去了不少,法国的、英国的、美国的,和金融界的关系都是十分的密切,和金融界的对接是迫切的问题。我们很多的理念大家要认真的吸收国际的先进的理念,很多教授、专家来讲课,大家认真的听取。很多的东西要创新改革、首先要吸取国际最先进的经验,这就是捷径,只有认真的吸取了这些经验,拿来进行消化吸收,自己才能创出自己的新的理念和品牌。

      我们把本次大会的主题定位为新型目的旅游目的地的投资和运营,这响应了国家新的城镇化的方针也符合中国旅游业下一步发展。两会之后国家不断推动新的城镇化的政策的导向,今年的旅游大会有更多的企业和地方政府来关注。中国的旅游市场非常大,我感觉旅游业发展新的业态要特别的关注,中国的农村乡村旅游的问题。我是在前两年连续的向国务院写了两个报告,其中向温家宝总理面对面的做好汇报,一个旅游业的立法问题,这个今年已经发文了,关于旅游业的大法的问题中央有很大的支持,还有乡村旅游的问题,中国的乡村旅游有特殊的意义,因为中国的农村非常的纯朴,中国城镇化根本的问题是在这些中小城市就地解决城镇化的问题。只能是依托这些大城市,但是大城市众所周知基础设施承载力是有限的,不能无限的大的涌入到城市,涌进来没有产业的带动,很多的问题是解决不了的,甚至恶化了环境,包括北京。即有的居民都在外面了,现在流动人口达到了将近一千万,这是非常可怕的。很多的基础设施跟不上,包括我们的环境恶化,所以将来中国城镇化的道路我上两个月连续在调研,在江苏、浙江、广东、山西、山东调研了20多个城市,中国的城镇化的出路根本是在农村。

      我看了江浙农村的旅游资源,可以毫不夸张的讲很多城市的旅游的资源要丰富,漂亮得很,农村的油菜花一开,特别是浙江和江苏这两个地方非常的漂亮,这种乡村旅游是我们要瞄准的方向,不要把所有的东西都是堆积在大城市。

      英国和法国我考察了他们的乡村旅游的收入占农民收入的一半还多。我们投资的方向的问题,城镇化的问题不仅要关心城市也要关注乡村,这是我们的责任。

      我们邀请了一大批国内外旅游投资产业各个环节中最为杰出的机构和大家进行交流和发言,分享他们宝贵的经验和资源,本次大会在短短的两天的时间内聚集了如此多的业界的领袖,也充分的说明了大会的价值,我相信通过今明两天的会议,大家将展开一场碰撞和融合,本次大会一定可以取得丰硕的成果,衷心的祝愿大会取得圆满的成功,再次的感谢参加本次大会,谢谢!

      王  琪:非常感谢车会长热情洋溢的讲话,车会长对我们中国目前旅游业发展所处的阶段和遇到的问题和将来发展的方向都做了精辟的阐述。为我们本次大会定好了基调。我在这里也想讲一下个人的感受。

      今年开大会正值神十在天空上翱翔,去年开第二届投资大会的时候是神九上天,我当时和大家一起共同举杯庆祝中国人的航天梦。今天召开了第三次大会,中国人的旅游梦和航天梦在时间巧合了,与中国梦也更近了。中国人正越来越感受到生活的本质,喝干净的水、吃安全的食品、呼吸新鲜的空气,住养生健康的房子。当然了也包括自由方便的出行,去更加美好更加舒适更加吸引人的地方多待一些日子,享受旅游给他们带来的美妙感受。

      中国人的旅游梦呼唤中国旅游产业提供更多更高品质的旅游目的地,而如何才能打造出这些新的旅游目的地,也就是这次大会的初衷和召开的目的。近年来随着中国旅游投资行业的空前的火热,旅游投资项目越来越多,项目的综合性也越来越强,大型化的趋势非常的明显。旅游综合体已经成为旅游投资项目最基本的模式,以旅游综合体为代表的,包括大型主题公园、温泉度假、乡村旅目的地等一大批精彩纷呈的旅游投资产品已经成为旅游市场上新型旅游目的地的代表,正在分割着越来越大的旅游市场份额,以旅游综合体为代表的有别于传统景区的新型目的地大量出现,使我们目前旅游市场的格局发生了重要的变化。今天我们开的是旅游项目投资大会,旅游项目的投资是大会的核心话题,在当前各种旅游投资项目中,旅游综合体项目满足了政府发展文化旅游产业的要求,又满足了投资商以房地产开发来降低项目风险的要求而受到了广大旅游投资企业的青睐。这种把旅游作合核心把旅游经营和土地开发进行了有效结合的项目,已经成为中国旅游未来投资方向的代表。旅游综合体不仅项目巨大而且还十分当前国家新型城镇化的要求,我们作为行业的观察者和引领者给予了足够的重视,将以旅游综合体为代表的新型旅游目的地的投资与营造确定为本次大会的主题。

      本次大会将就旅游综合题的设计,新型旅游目的地的营造,旅游项目与旅游企业的上市等等的热点的问题展开深入的讨论。比较去年第二届投资大会的主题,文化科技与旅游的结合,今年的大会主题预示着大会从视野的宽度转向了业内的深度,从战略的高度转向了专业的厚度,我们看到第三届大会出现了很多新面孔,包括来自国际上的诸多专业机构,他们的出现也许可以帮助从千篇一律的温泉、高尔夫、一些不伦不类的主题公园,已经固化的文化园,以及平庸的商业街现象中解放出来,做出更具创意和新意的新型旅游项目。

      下面开始会议上午的日程,国际旅游投资50人论坛,今天上午第一场,下面有请顾朝林 著名城镇规划专家、清华大学建筑学院教授、博导。

      题  目:不要误读新型城镇化。

      顾朝林:大家好,感谢我们国际旅游投资协会有这样的机会让我们给大家说说城镇化的问题,城镇化和旅游是密切的关系,过去说工业化促进城镇化,最近的发展我们的地产产业对城镇化的拉动作用也是非常明显的。我不是来讲旅游的,我主要是来说说我们的城镇化的问题。城镇化当然跟城市有关联,最近的媒体在讲,我们国家正在编制国家的城镇化的发展规划,大家都在想着我们要推进的发展规划以后,可能对投资的拉动有多少多少万亿。我想发展是一个方面,城镇化和工业化是不同的地方,所以今天的题目是“不要误读城镇化”。

      顾朝林 著名城镇规划专家、清华大学建筑学院教授、博导

      我要讲六个方面: 什么是城镇化、城镇化的内涵是什么,我们要推进城镇化基本的条件是什么,城镇化会延伸出一些城市的问题,两种类型的城镇化的过程,中国当代半城镇化的特征,为什么中国会有半城镇化的原因。

      什么是城镇化?城镇化的内涵可以用三句话,它是一个国家或者一个社会中城镇人口增加城镇规模扩大农村人口向城镇人口流动,不断发展和完善的过程。这么长的一句话来定义城镇化,本质是农村的人口转移到城市中的过程,这个过程本质上城镇化是资源在产业、在地域上的重新的配置。旅游业也是一样的,农村的剩余劳动力从农村转移到非农产业,以及农村转型成城镇的全过程,实际上这样的过程中即是经济的过程,也是一个社会的过程,城镇化的本质要从四句话来概括城镇化的本身。

      第一、城镇化是现代化的标志。我们要推进现代化,城镇化是绕不过去的一个过程。

      第二、城镇化是作为一种生活方式。我们人类社会是选择城镇化或者是选择郊区化,有的人选择就在农村去居住,这是一种选择是一种生活方式,这种生活方式有它的优点也有缺点,是人类社会劳动分工和积聚效应的组成部分。

      第三、城镇化是全部的社会过程,不仅仅是经济的过程,是包含了社会的前进、文化和生活方式、生产力的分配和居住模式转变的全过程。

      第四、我们要关注的是城镇化是一把双刃剑,城镇化可以推进人类社会的发展,也可以给人类社会制造灾难。我们解决不好这个方面的问题,我们会影响我们的发展的问题。

      我们特别地说说,两个方面来说,一个是我们要推进城镇化可以促进国家的现代化,提高的生产效率和生活质量,对于居住生活就学就业都创造巨大的需求。同时还有利于推动教育、医疗、社会以及商贸、餐饮和旅游等方面的发展。

      城镇化的过程中也消耗一些巨大的物质资源和能源,聚集的城镇人口会产生人口、资源和生态不协调发展的问题,尤其要在脱离经济发展的城镇化,必然会导致超前的城镇化,假性的城镇化和半城镇化形成人类社会巨大的问题,这是我们要关注的。

      第二个方面是城镇化的条件,概括起来四个方面。首先是经济的发展,我们要推进城镇化发展,实际上是在经济发展的基础上,过去是工业化拉动城镇化,这句话不全面。经济发展的重要的组成部分,第二产业和第三产业都是我们城镇化推进的重要的因素。

      制度框架,21世纪以后全球经济给城市带来了机遇和挑战,要求城市不仅仅是发动机的作用,还要实现城市可持续发展,发挥关键的作用,所以社会制度框架很重要。比如说产权制度的改革对推进城镇化都很重要。

      人类现代化,我们的人口从农村转变到城市的过程中有几个方面,一个是人口的再增长,第二个方面是人口的迁移,农村的人口迁移到城里,转变为城市的人口,实现人类的现代化这是总的目标。

      第四个问题是城镇化的参与,我们的旅游投资大会有很多的团体和投资者来参与,我们的经济的活动更全球化的参与,全球化的过程中,信息、文化、技术的交流都会对城镇化有巨大的推进作用。

      城镇化也是城市的问题,首先是城市的贫困户,这样的问题产生我们进入到城市里的人,由于经济的发展必然会导致收入的差距在扩大,这种收入的差距的扩大有一部分人必然是城市的贫困化,这个过程中会有棚户区,我们在农村的地区看到,可能没那么明显,但是到了城市这样的效应会放大。第二个方面,非正规经济部门的出现,这是跟高失业率是关联的。城市基础设施的匮乏、交通堵塞和环境的恶化,这些是延伸出来的问题。

      人类社会发展的过程中,由于社会制度的差异和文化历史的不同两种不同的城镇化的过程,发达国家的城镇化,是跟资本主义的制度的发展是关联在一起的,与工业资本主义相连接的制度使劳动者资本家控制生产的手段,从18到19世纪工业革命进入了工业化的过程推进了城镇化,但是城镇化的过程中是,改进了一系列的技术,为城镇化奠定了基础,这样的快速的城镇化的过程是逐步的工业化和经济的变化是交织在一起的,这是发达国家的城镇化的过程。这个过程有根曲线,这个曲线城市化水平到了30%开始增长,到了70%是平缓的增长,主要的动力是工业化带动城镇化的,从英国、美国、日本这三个国家城镇化的过程中,美国在1848年的时候基本上完成了城镇化的过程,美国城镇化的过程大致上是经历了70年的时间,日本经历50年的时间,工业化对城镇化的拉动始终是动力的机制。所以说发达国家城镇化过程中,它的理论是剩余产品理论,就是说它的城镇化是逐步工业化和经济的变化交织在一起的。由于城镇的劳动力的需求是比较稳定的增长,从农村到城市的逐步的移民,与此同时农业技术进步和制造业的发展也充分的吸收了农业部门解放出来的先进的劳动力,允许农村的劳动力逐步转化为城市的劳动力,这样的过程。

      发达国家的城镇化和发展中国家的城镇化不一样,整体上经济普遍的落实,人口城镇化快,虚假城镇化的特点是明显的。和发展中国家相比是推拉理论,推生经济的部分,推进城市经济发展,第二个部分是拉,城市好的条件拉农村地区的人口进入城市,整体上60年代来看,发展中国家的工业占GDP比重是15.6%,到80年代的时候是17.5%,最近才接近31%,所以说工业化拉动城镇化是非常不足,产生了中等收入国家陷井,第二是拉美模式的城镇化,拉美模式的城镇化。拉丁美洲大部分的国家城市化的水平达到了80%,80%的人住到城市中,但是城市中贫民窟的城镇化是很明显的,在巴西里约热内卢的例子,如图,大概是500万人口,中心城区80平方公里,其他的地区是贫民窟的城镇化。

      南亚的例子,2009年的奥斯卡最佳电影《贫民窟里的百万富翁》。还有印度的钦奈,它做社会租赁房,很多的贫困人口就聚到社会租赁房的中间,也逼着城市政府来解决这个问题,最后形成了“金色沙滩”全部是贫民窟的情况。巴基斯坦的情况,在40年代的时候建设里花园城市,如图,这是边缘的地区是很糟糕的状况。南非的城镇化所谓的贫民窟,所谓的贫民窟约翰内斯堡向西80公里,完全没有城市基础设施的贫民窟。

      中国当代的半城镇化的特点,我们四种城镇化的模式,同步的城镇化,过度的城市化,智慧城市化和半城市化。 资本对城镇化的拉动的作用是明显的,城镇中流动人口迅速的增加。什么样的因素导致了半城镇化呢?从经济学的发展要素来说,资本、土地、劳动力、技术政策,现在资本的份额被夸大了。

      还有城市土地市场的问题,城市资金结构的问题,我们现在的土地生产和土地的消费这两个方面,这样的开发的过程中我们变成了高房价的问题了,就是这个原因。如图,90年代中国是这样的,05年的时候聚集区,是这样的状态。唐家岭的情况,很多的农民工回不去家乡很难在城市扎根。

      当前的城市化的发展背景是比西方发达国家城市化的高潮的时期面临的状态和问题更加的复杂,我们要根据中国的国情来探索中国特色的城镇化的道路,不要简单认真城镇化是盲目的城镇扩张。

      谢谢大家!   

      王  琪:谢谢,按照日程,下一位有请:王刚  华侨城股份公司旅游事业部副总经理

      题  目:努力创造中国最好的旅游综合体

      王刚:各位领导、各位朋友大家好,非常高兴代表华侨城和大家探讨旅游业综合体这样的话题。

      我的发言分三个部分,第一是对旅游业综合体的认识,然后是华侨城的实践,最后是一些体会。

      旅游业综合体是近年来出现的概念,它的出现是旅游业市场发展和投资商智慧的有机的结合,是旅游度假区和城市综合体游离出来的概念,是旅游发展分化的必然的产物。

      王刚  华侨城股份公司旅游事业部副总经理

      旅游综合体和城市综合体相比,二者间的共同点是都是综合,都是业态高度集中,产品有机组合,土地集中利用。区别是城市综合体基本市民基本的工作生活的需求,旅游综合体是解决市民观光度假的需求。旅游综合体往往体量比较小,更加的注重整体规划、主题定位、综合运营。由于旅游综合体的复杂性和专业性,通常是由一个投资主体来负责整体的运作。我们还可以从市场学和投资学的角度来对旅游综合体进行探讨。从需求端来看,这个模式是中国经济发展和旅游消费水平提升的必然的产物,经过改革开放30年的高度的发展,国人对旅游产品的品质提出了越来越高的要求。传统的单一的旅游度假区吸引有客越来越困难,单一的旅游景区也缺乏业态的配套,无法满足游客进一步的消费的需求。因此打造旅游综合体以复合旅游的吸引物代表传统的方式,满足游客多样化的需求,是创造更加便捷消费管理的必然的选择。

      供给端,这种模式使投资者商业行为和商业模式演化的必然的结果,投资的角度单一的旅游项目投资大、回收期长、投资回报率低的问题,但是旅游综合体内的各个要素,通过空间、资源、市场共享,使得这些外部效应内化,实现企业投资效应的最大化,经过多年在资金、人才、资源等方面的积累和准备,中国已经产生了多家大体量的旅游综合体的体量。

      我们认为旅游综合体是一定旅游资源和土地资源为基础,将旅游功能、商务功能等进行有机结合的旅游产业聚集区,是中国旅游市场与投资者商业行为的典型结合,不仅是城市综合体、集合众多的属性,更有旅游休闲娱乐功能的特点。

      华侨城的实践,旅游综合体的概念虽然不是华侨城首先提出来的,但是我们切切实实是最早在国内打造旅游综合体的企业,目前华侨城旅游旅游综合体大致三种类似。第一类是以都市娱乐为核心的旅游综合体。第二类是以休闲度假为核心的旅游综合体,第三类是这两种综合体的结合。

      以都市娱乐为核心的旅游综合体,华侨城这种模式不仅仅是一线城市的多个华侨城为代表,依托于都市固有的消费市场,以本地市场和周边市民为主要的服务对象,以成都欢乐谷为例,用了七年的时间三千亩的区域内投资上百亿的资金,打造了一座城中之城,不仅仅有城市欢乐谷公园、还有大剧院、商业区还有居住社区、酒店和城市空间在内的配套设施和良好生态环境,是城市公共活动和文化活动的聚集的平台,为游客和居民创造和提升了生活的价值,成为了成都优质生活的中央的欢乐区。

      第二类是以休闲度假为核心的旅游综合体,依托的是自然资源,云南华侨城为例,景色秀丽、湖水细腻,不仅环境优美还有股浓厚的历史的文化的韵味,中法两国百年前共同修建的中国第一条的铁路经过这个地方,二战时期美国的飞虎队也建在这个地方。云南华侨城八个平方公里的区域,我们在铁路小镇,以法国文化为主题的小镇。还有一个生态小镇。这个区域里有两个标准高尔夫球场。还有国际会议中心,温泉等等的设施,成为能观光、休闲、度假、娱乐为一体的国际级的旅游目的地。

      云南华侨城的球场上个月已经悄悄的开馆了,温泉水公园十月份也会开启,它将成为华侨城下一个最大的建成的旅游业项目。

      第三类上述二者相结合的旅游综合体,这个类型是以华侨城本部和东部华侨城为代表,即利用的自然资源又在城市的边缘,东部华侨城依托于深圳,我们建设了八家度假酒店、两座高尔夫球场和主题旅游业地产,融合休闲度假观光旅游户外运动为一体的生态综合旅游业度假区。

      华侨城本部是在4.8平方公里这样的范围内建设起来的,经过20多年的建设,我们逐步建造了锦绣中华、当代艺术中心、创意文化园等众多的文化设施,还有三千床位的酒店群,我们把旅游开发中的主题文化塑造的手法用于房地产的开发,提出了主题社区的概念,诠释了全新的生活方式。而且也在不断的更新换代,其中最大的项目是华侨城欢乐海岸是后来华侨城本部延伸的70多公顷的城市综合体。

      建设旅游综合体的四点体会,首先要明确企业打造旅游综合体的根本目标和方向,一个好的旅游综合体要以实现社会价值最大化为目标,即要为游客提供全方位的旅游体验,也要创造宜居的环境。从国内外商业社会的经验来看。违背企业精神和信念是不可以的。以欢乐海岸为例,原来是深圳湾的一块海岸湿地,由于污水排放等等的原因,湿地已经面临严峻的生态危机,07年深圳市政府委托给华侨城管理后我们花了数年,通过生态净化等等的手段对湿地进行保护性生态修复,经过多年的努力湿地的水质得到了明显的改善,鸟类的种类已经由原来的72种增加到一百多种,被中央各大部委授予国家生态旅游示范区,国家级滨海湿地修复优质项目等称号。

      开发旅游综合体一定要有不断的创新要紧跟市场,关注市场的变化,这也是我们旅游综合体产品线不断创新的源泉,到现在的移动互联时代我们的拉维小镇提供体验式的项目,全方位的衍生产品的配合,我们要学习乔布斯的创造精神,游客可能只有模糊的产品的需求,我们需要这些模糊的需求结合国内外的最新的创意,用产品去引导需求。

      第三是旅游综合体要体现多样化和特色化,各种业态和产品要有舍有弃。昨天王秘书长问了一些问题,特别是提出对城市综合体的担忧,是不是担心旅游加地产走向了变味,我是觉得商业模式就是商业模式,看怎么去用它,不同的人用它得到的是不同的效果。旅游业综合体也是一样,旅游综合体是旅游加地产的商业模式之后出来的新的模式,这种模式怎去用,需要靠我们投资者的智慧,需要靠我们投资者的道德和对社会的一些责任去引导。像新推出的欢乐海岸这样的旅游综合体一定不是现在旅游综合的概念,未来会有更新的概念,更好的组织推动这样的商业模式为社会做出更大的贡献。

      第四是对于旅游综合体的开发,要追求体制、关注细节,旅游综合体的体量大、业态多,与大众的生活息息相关,小小的失误会影响到整个项目的形象,让游客充满惊喜和感动,赢得社会的认同也可以带来商业附加值。华侨城培育了很多人才,拥有策划、规划到运营的专业团队,积累了一套完整的旅游管理的标准体系,从而将我们追求品质的精神贯彻到开发和运营所有的环节。

      以上是根据自身的情况不断探索总结出来的经验,供大家参考,谢谢大家!

      王  琪:按照大会的安排还有个提问环节,大家也知道华侨城是旅游投资企业的标杆企业。我想有劳王总回答几个问题。

      提问:王中您好,我来自中粮集团,我们在都市的郊区要搞一些生态的旅游业,我不知道你怎么看待这个市场?现在很多的市民到了周末会去郊区去休闲,现在只是农家乐的阶段,我不知道你怎么看待这个市场,今后这个市场有什么可以创新的?

      回答:这个问题由其他的专家回答会更好,这是城市边缘建旅游度假地的问题,我觉得首先应该看到我们旅游业市场的发展,在最近几年非常的迅速,而且它的旅游业的偏好在分化,旅游业市场在分化,不像以前当年锦绣中华的时候,大家没有选择,所以只有一个锦绣中华这样的公园进行选择,到后来有一些主题公园过山车式的起来了,但是现在旅游的销售分化得厉害,第一是偏好产生了分化,有的人喜欢都市娱乐,有点时间在城市的周边花一天时间去解决一些压力的问题。有些人走得更远一些,去观光和旅游,而且市场也在分化,有大众也有小众的,即有为旅游的也有小团体的,现在的机会特别多,不需要在意它是什么主题,农业观光旅游我觉得是个非常好的旅游项目,因为现在随着人们对生活的追求,刚才王秘书长开篇的时候讲到了,我相信农业观光旅游一定会成为未来两三年,从简单的农家乐到集约式的旅游的方向发展,国外有很多很好的案例,中粮集团作为央企有很多的资源,不妨去看看国外的农业小镇,比如说加州地区的葡萄园的小镇,跟有意思。包括欧洲有一些小镇去看看,我相信一定会很好的。

      王  琪:刚才王总的建议,最好的方式是从国外直接借鉴先进的经验。

      提问:想问这么大的投资,您是什么方式最快的收回投资的呢?

      回答:你是搞投资的吗?

      提问:我是。

      回答:我刚刚在发言的时候已经讲到,其实是个商业模式的事情。最早华侨城还是跟港中旅在一起时候,一起建旅游项目的,当年马总凭的是一腔热情,当时建锦绣中华的时候是凭借一个热情,中国需要一个让一个旅游区改变中国原来晚上睡觉、白天看庙的习惯,还有用鼻子寻找厕所恶劣的形象,马总说一定要在中国建锦绣中华是这样来做的,成功了,但是可能到后面我们再发展的,我们建设“世界之窗”的时候很快就成功了,我们建欢乐谷的时候困难很大,第一期用的四个亿,第二期又是四个亿,第二期我们已经是捉襟见肘。后来不经意的时候我们发现周边的房子都在涨,华侨城景观地产的房子,这是个商机,所以后来在欢乐谷边上的建了新的项目,赶上旅游去欧洲旅游的时候发现了一个小镇,生活的形态非常好,我们把花园的地方换了个概念,变换成了欧洲小镇意想不到的效果来了,这造就了新的模式出来,旅游加地产。当时我在上市公司当副总裁,当时建欢乐谷的时候,实际上是很困难的,我们用这个项目短期赚的钱来平衡欢乐谷的投资,形成了这样的模式。后来慢慢有各种商业模式出来了,这是城市总体体的前身,城市综合体是利用旅游正的外部效应用其他的方式把正的外部效应回馈到旅游上面,这样的商业模式各自有各自的高招,旅游的项目投资期长、成长性又不高,但是旅游地产项目投资期很短,收益的空间很大,这两种结合形成了长短结合的效应,我们也看到很多的投资商,比如说万达,万达做得很成功,它的院线和文化产业和物业商业结合起来,实际上形成了一个非常好的商业模式。

      王  琪:谢谢王总的精彩发言。下面有请:Chris Yoshii:  美国AECOM公司 休闲+文化环球 总裁

      题  目:旅游综合体的可持续发展模式

      Chris Yoshii:云南的华侨城就是由AECOM进行规划设计,我们还在不停的探索和探索最新的旅游综合题。

      各位先生女士们大家好,今天探讨的是旅游综合体可持续发展的投资模式问题。一个投资项目是长期的过程,我们首先是为关注为客户服务,让当地的社区和当地的文化在一个项目中进行融合。一个项目是闭环式的步骤来构成,最开始的市场研究和评估,来看项目的规模,再决定项目区域中的定位和独特的项目,最后是创新的设计,项目的形态和内容进行非常好的呈现,好坏是用投资回报进行衡量和评估,在确定以后再合理的运营商和管理商能够介入进来,特别是很多业界意外的人这样的投资商。

      Chris Yoshii:  美国AECOM公司 休闲+文化环球 总裁

      对于一个具体的旅游综合体,我们很关注的是我们怎样让一个旅游综合体参与者能够感觉这是非常独特了,而且是永远难忘的旅游综合体,我们要考虑要用什么要素来提供这些难忘的体验,要有吸引力。哪些要素是吸引利润的,哪些要素是做产业链,我们定位是丰富的实施下去。

      如图,很多的项目是个精细化的选择,并不是高端的就好而低端的就差,我们的项目是总豪华到经济,我们会做非常好的选择。

      一个好的规划我们觉得不仅仅是创造一个美好的图景,更多的几个要素要尊重和改善当地的环境,我们在云南华侨城合作的时候,我们是在充分保护水源地的情况下进行,通过这个项目更好的提升旅游的环境,我们要创造一些独特体验,我们要对中国的旅游综合体要把地产纳入到旅游规划的要素中,本身要反应一些投资者的偏好和收益。例如我们做的保利的项目,我们也会有所特色体现。

      做一个项目的时候我们会碰到,一方面是希望加大投资额增加吸引力,但是又会造成成本回收压力,我们认为成本控制是一个项目最开始的关键的问题,成本控制一个要压缩必要的成本,我们会对每个项目的成本进行分析,比如说单位要素哪些成本是会花在什么地方,哪些是注意提高,哪些是注意控制。

      规划的时候更多的是考虑投资回报率,我们经常跟地方政府说要吸引好的投资商,就要给人家一个好的投资回报,哪些投资回报的收益怎么样,同样的商业和住宅各自的投资回报率是怎样的,我们在项目中如何进行有机的组合,使投资回报和现金流是平衡的。

      旅游中涉及到多种经营管理的团队,一个投资商很难用自身的能力覆盖这些,很多的业界以外的投资商,如何整合国际国内成熟的品牌是很关键的,例如洲际是国内快速发展的酒店管理团队,这些品牌和团队的加入,能够使这个项目运营更加的成熟。

      这些投资商和国际的品牌,本身有自己严格的管控体系,通常来说选择的时候要熟悉其运营的规则,他们一般签20年以上有全面的约束的条件,我们的经验之谈,很多品牌运营商希望投资商加大投入,比如说索菲特希望加大投入提升品牌,但是加大投入本身对经营来说是延长了投资的回报率,这是持续的摩擦,另外也要考虑到风险管控的问题。

      找合适的运营商对每个综合体的开发商来说很关键,刚才说的很多的品牌管理团队有自身的个性和特色,我们认为每个开发商都需要确定自己的发展目标,定位是基于国际级还是区域级的,以及每个项目的差异点是什么,通过这样的可行性的研究缩小对运营商选择的范围,再通过准备各自的合作方案,来确定一个符合理念发展的运营商。

      最后呈现出来的综合体是我们感受到的方面,一个好的产品综合体会有层次感、标志性的产品等等,感觉到这是融合到自然里的作品。这是设计的重要性,比如说趣味性、风水和舒适感,这些的加入会使旅游综合体更有品位,游客也有更好的体验和更好的重复消费。

      如图,大堂和入口的设计,这会留下很深刻的印象。设计的时候也要考虑多种的组织的问题,包括会议、餐饮娱乐等等。怎样设计一个好的酒店需要的要素,它是源自于地方和源自于客户的需求。虽然旅游综合体总的概念是面向旅游者,但是我们研究相当一部分是面向当地的社区,就是你所在的市场,特别是餐饮方面、婚礼、聚会,这些60%要靠当地社区,我们面向本地市场的研究所以也很重要。

      跟地方的结合,除了市场要和地方结合,还有地方的艺术和文化要充分的挖掘出来,这也是创造独特性的方面,包括地方的自然环境和这个地方的文化的内容的汲取。对旅游综合体我们认为通常城市酒店更多的关注室内,我们对旅游综合体更加要增加户外的体验的设计,这些是旅游者到这里非常重要的体验的要素。

      总结起来我们认为做好一个旅游综合体有这么一些要素,我们要像旅游者一样去感受它,希望有个好的体验,并且要结合客户的关注进行设计,另外是创造一些模糊的需求要挖掘出来,去进行引领,并且在设计和规划的方面精益求精,还有设计的要素要很清晰。

      每一个旅游综合体的开发商和投资商来说,我们的建议是做旅游综合体要树立一个使命和目标,你要做出一番事业,第二要有自己的客户的长久的忠诚度和树立在这个领域的品牌,当然,我们要有非常好的回报,谢谢。

      王  琪:好,我们也进行提问环节。

      提问:我想问一下,站在作为一个国际策划师的角度,您认为中国目前的综合体,能不能说出您认为最成功的,请说出三个。站在您的角度认为是成功的。

      回答:因为我去了香港,我非常欣赏和经常去的是华侨城本部,它有主题公园,包括欢乐海岸,我自己非常的喜欢。

      提问:作为一个杰出的旅游景观的设计公司,我们做旅游项目无非两大块,一块是城市的,一块是生态的乡村的,我想咨询一下,在规划设计的过程中,设计的要素融合比如说城市或者是乡村的,如何把社会的要素更好的融入进去?

      回答:因为通常的旅游综合体范围很广,会有旅游小镇、旅游商业街,更多的要把城市的服务和设施和便利的东西结合起来,通常要充分预留出来小镇周围的生态的空间,要把生态的体验和户外的项目等等这些是属于乡村的问题,二者要进行有机的结合。谢谢!

      主持人:谢谢,下面有请今天到场的一位重量级的嘉宾,张宝全  今典集团董事长

      题  目:打造酒店型旅游综合体的探索与实践

      张宝全:各位嘉宾、领导早上好,我是昨天晚上才给我的题目,“文化创新推动度假旅游目的地的投资与建设”

      “ 文化、创新、度假”三个词很重要,凡是客观存在的都是文化的主体,具体到人类就是所有的生产方式和生活方式的总和,如何生产,如何盖房实际上是怎样的环境,包括怎样吃饭、怎样睡觉、怎么休闲等等,我想这是文化的本意。

      张宝全  今典集团董事长

      创新是发现,发现什么?发现未来价值。未来的价值最最重要的是未来的生产方式和生活方式,我们所有新的产业和技术,就是基于和来源于我们正在成长的或者正在出现的我们这样的生产和生活方式。

      度假,今天在谈度假和旅游,综合体是物质形态,究竟是承载什么,并不是盖一个酒店它就是酒店,我想度假的本质是要回归自然逃离现实,我想有了这几点,我们再来理解就比较好做了。

      我们在做红树林的是拿了亚龙湾第一块地,知道有这么好的海滩和这么好的自然环境,作为一个度假的场所究竟怎么去做,我记得带着一帮人去了泰国,非常巧正好当天的报纸有个评选,全球十大精品酒店,其中第一名是泰国普吉岛的阿曼酒店,我们想看看全球最好的酒店长什么样,我们没有去过以为是金碧辉煌,这些都不是文化范畴和范围里的界定。

      我们租了一台车去找阿曼酒店,结果拿着地图去找,感觉已经到了这个地方,就在找了半天找不到,发现没有想象中的金碧荧煌的建筑或者是伟大的建筑,像中国很多的地方看见的,一个地方在乡村里看见美国的白宫。找得快要走的时候,从树丛里出来一个人,一看他的服装,这是酒店的服务人员,引导我们停车,把车停下来之后向四外一看,这和泰国的乡村没有什么区别,建筑很普通,进去以后包括游泳池、大堂和酒吧,我记得喝了一杯有史以来最贵的咖啡一杯咖啡一百多美金,看见一道火山石的墙,墙上是爬着自然的腾蔓,我们也在想度假是什么,当面对这样的现实的时候,度假就是回归自然,逃离城市,逃离现实。

      因为城市是人欲望的物化,今天已经物化到了极值的程度,但是同时也通过我们的欲望的营造把人居住在一个物质的繁荣里,这种繁荣使我们与自然越来越远,使我们的精神越来越贫乏,使我们的情感和体验越来越淡漠,这就是今天人要度假要旅游的本质,必须要走出去,要逃离这个城市,这是许许多多的对人一种压榨,今天城市是我们最大的敌人,我们也担心城镇化使我们在进一步的把人的本质弄得越来越远,这是从不同的角度做不同的研究。

      我想对这样的本质的认识,可以接近于我们的行为和我们的选择。今天有很多政府和企业的人士,包括前面很多人提的问题,大家在回答,我觉得最重要的一条是当面对一块土地,最重要的像我们做房地产一样是定位,价值是什么,度假休闲旅游里边任何城市和地区就两个资源,一个是人文资源、一个是自然资源,人文资源是核心的资源像兵马俑,人文资源本身是门票经济、人头经济,就是到此一游。度假的核心是自然资源,它是要让你待下来,我们讲回归自然,要和城市不一样。如果和城市一样,如果就是城市的综合体就是提供城市生活中的休闲是可以的,但是度假不一样,所以对资源的认识是我们定位最重要的,这个做不对就会出现很多的问题。当到贵州、云南等等的地方,大山中,那样的美景和这些东西盖上住宅就是卖不出去,这些怎么来开发,怎么来做?所以红树林我们是通过这样的把各种时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物这样的资源组合成一个今天的度假休闲的生活方式。全度假生活方式,第一天早上睁开眼到晚上干什么,第二天干什么,第三天干什么,如果这三天都有自己的内容,这就是生活方式,这就是度假目的地生活方式的载体。红树林度假酒店八十万平米,有五千间客房,第一期是一千五百间客房,第一期开的时候理想的模式是不是受到市场的认同,我们也很意外。三亚湾去年九月份开业三个月就盈利了,中国的酒店大部分是第一年亏损第二年持平第三年盈利,这样的大型的酒店能够打破这样的模式,说明新的生活方式需要我们新的营造。

      度假目的地是新的区域范围,这个资源是城市的还是地区的,还是中国的,还是国际的。比如说刚才说的郊区,就是市民休闲的地方,所以说农家乐并不少。比如说广西,他们三年前也希望建红树林,广西的白海,白海已经变成了公共浴场,很多的市民全家去了也是非常的好,拎着自己的东西等等。政府讲你认为白海是广西的白海,还是中国的白海,还是世界的白海,亚龙湾能有今天要感谢当时的三亚市的市长,姜市长,当时姜市长非常的明确,如果没有五星级以上的级别不准进入亚龙湾。当时是影响力很大,亚龙湾成为国际的亚龙湾是对当时亚龙湾的定位,从规划到商业的定位,亚龙湾规划上不同于传统的度假酒店,跟今天是有差距的。刚才陈主任也讲了,如果不行去国外抄我是持不同意见的。国外已经建成的小镇都是人家五六十年前规划建设的,不是今天建设的,我相信今天建一个小镇一定不是这样的,我们要看见当时他们的发现是什么,他觉得未来的生活方式是什么,用了这样的载体来承载,今天中国人未来的生活方式是什么,包括中国跟国外是不一样的,国外海滨度假可以去晒一天,亚洲人特别是中国深是不喜欢在海边晒太阳的,一个是皮肤上的问题,白种人晒太阳不太容易造成灼伤,黄种人在太阳下暴晒容易灼伤,中国人更喜欢娱乐和热闹,所以不同的人不同的生活习惯和不同的历史构成的生活方式是不一样的,也决定了开发的形态和我们的东西也是不一样的,如果都一样了,这一定是错的。

      谢谢大家!

      主持人:谢谢,他用人文的理念阐述了自己对旅游综合体作为一种生活方式的理解,今天很高兴张总能亲自到场,张总时间很紧张,机会难得,下面是提问环节。

      提问:我是在云南做茶园的,我希望给我们一点建议,休闲旅游在传统的种茶、销售,生产的方面,希望得到你的经验。我们是武夷山。

      回答:武夷山当时我四年前去过,我去了之后对武夷山的印象非常好,武夷山是非常适合度假休闲的地方,因为它的特色是自然资源,自然资源如果仅仅做观光,包括茶园,如果挣到钱了,设计就不存在了,如果是设计存在说明你没有挣到钱,度假人群是中高消费人群,所以说供应的产品也是不一样的,如果是五百亩地这样的规模,真的把武夷山大红袍这样的种茶、采茶、制茶变成一个互动就可以卖茶,包括增加互动和体验,可以卖一斤刚刚采的茶叶自己来制作等等,如果有这样的方式,这些都是一种度假旅游的生活方式,新的生活方式和体验,这种体现在平时是没有的,当人们回归到自然也回归到历史。尽管如此也需要其他的东西,如果仅仅是采茶、制茶只需要半天,如果不能把他留下来,还等于是观光休闲的地方,依然不是度假休闲的地方,靠人头挣钱茶就赔了,度假休闲的地方要看这块地武夷山的资源是整个地区的资源还是中国的资源,所以并不是有钱就可以做成的,很多的东西靠自然给我的规定的前提也是不可逾越的。

      提问:请教一下红树林旅游度假世界选址的标准是什么?

      回答:比如说红树林的选址跟现在的像万达广场包括华侨城是不一样,因为红树林不能完全以房地产开发的模式作为经济主要的支撑的方式,包括住宅、卖的价格,我收回来的钱能不能把娱乐设施建起来,这是受这个制约的,我们是红树林没有一平米住宅完全是酒店,选址的时候最重要的是度假核心理念是自然资源,现在在大理、丽江、拉萨和华东、杭州、无锡等等地方选址,都是把自然资源放在第一位,贵州、云南、包括保山,那个地方的建设,如果不能给人提供一个三天的生活方式就很难成为度假酒店,自然资源是第一要素,我们在三亚湾、亚龙湾、海棠湾都有红树林酒店,中国的海南岛的气侯沙滩在中国是独一无二的,海南的资源在国际上也是国际的,这些都是我们的优先选择。包括东方明珠,我们在无锡红树林酒店选址去了无锡的阳山,做了非常大的度假休闲的酒店,这些是让我们看到了结合这边的休闲结合起来的项目,我感觉也是非常好的环境,我认为我们是做观光休闲还是做度假休闲,这一点在做之前必须要弄清楚的,观光休闲必须是自然资源,如果自然资源没有优势别人是不会来的。

      我们07年给无锡做个度假旅游规划发现全世界水最多、桥最多的地方就是中国无锡,南方的城市水是灵魂,过去和未来,所有的历史包括都是个水相连的,另外是像南方水在城市中、山在城市中,这么多的城市就觉得无锡明湖这块地,有山有水,这样的自然环境在人们想看南方的城市几乎其他的地方是很难具有的,当然了苏州也有,但是像无锡明湖这样完美的区位不多,谢谢!

      (茶歇)

      王  琪:下面有请 刘  锋  国务院发展研究中心研究员

      题  目:新型城镇化对旅游综合体的机遇与挑战

      刘锋:大家上午好,很高兴能有这样的机会来和大家分享新型城镇化对旅游综合体的机遇与挑战。我主要想从三个方面来阐述这个问题。

      第一、新趋势

      第二、新机遇

      第三、新挑战。

      首先看一下整体的几个趋势,第一新型城镇化对于整个地产业的发展和转型会有强劲的促进作用。城镇化是扩大内需的最大潜力所在。现在的城镇化率是52%,根据我们的预测,未来的城镇化的峰值大体是80%左右,这也意味着按照每年城镇化率提升一个百分点,我们将近还有二三十年的发展快速的发展时期。

      刘  锋  国务院发展研究中心研究员 

      这样的新型城镇化预计在未来的10年将带来20亿平方米左右的购房需求,有四亿人进城,拉动40万亿的投资,一个农村进城变成城市人口人均需要八到十万元。人口会有新的布局,三个特大的城市群和20个城市群的地区会在全国先后出现,而且可以看到中西部的城镇化是会加速的。虽然现在是东部远远的领先,但是中部地区的人均城市化率是高于东部地区。

      第三个大的趋势,旅游正在进入爆发式的增长阶段。目前我国正处于一个全民大众化出游的阶段,我们已经是全球最大的国内旅游市场,已经是超过了30亿。去年也已经超越了美国和日本,成为了世界的第一位的出境的旅游消费地的国家。根据世界旅游组织的预计,我们在2017年或者更早是在2015年会成为世界的第一旅游目的地国。现在在黄金周的人山人海高品质旅游景区供给不足的特点,有时候开玩笑也说了,我们现在用的人民币正面是毛主席头像,背面是祖国的大好河山,这意味着伟大领袖毛主席号召我们人民币是用来干什么的呢?用来旅游的,这也是旅游为什么成为了非常热的新的潮流。

      在这样的进程中,我们也可以看到,旅居的生活方式正在成为一个新的潮流。随着中国步入休闲的时代,人们越来越向往这样的旅游在景区,生活在社区这样的旅居功能一体化的全新生活方式。因为可以看到在这30多年的城市化快速的进程中,我们越来越多的这样的城市病的特征在凸显。尤其是特大型的城市,太快了、太挤了、太闹了、太乱了已经让我们纷纷要逃离北上广,这样的背景下,可以看到了大家越来越向往更加优美的,有风景的这样的一些目的地。这样的一种环境下,是更加有吸引力的。

      所以我认为未来可能会出现第三种生活方式,第一代的生活方式是城居的生活方式,这也是大多数人现在在居住高楼林立钢筋水泥包围的城市中。第二代的生活方式是郊居生活,我们有一些有钱人住到郊区,在别墅里,但是整个的生活配套是不方便的。未来会出现越来越多的第三代的生活方式,也就是生活在旅游的综合体里。在这里有优雅的环境又有完善的配套设施,而且有多元化的产品和功能的配套,来实现一种更加合理的网络型的城市圈,也形成合理的经济生活圈,也就是说我们即有老城区也有新城区,也有新农村建设出来的新型乡村社区。还有穿插在其中的一类旅游综合体,这样的全新的模式。

      正因为这样的模式,我们可以预言旅游综合体的投资也会越来越成为新的热点。可以看到现在各地涌现出来了越来越多的旅游综合体、旅游产业聚集区、旅游经济区或者是旅游特区等等。这些旅游综合体也呈现出来向海、依山、环湖等等的特征。投资的主体上传统的旅游集团,传统的地产开发商以及其他的跨界的大型企业都在纷纷进入。大型的品牌积极进入旅游综合体,我们可以看到海南岛、西双版纳等等的热门的一线资源在被大量的刮风,但是并没有形成成熟的商业运作,总体来说市场是处于快速的发展期。在投资的额度上我们看到规模巨大,现在全国旅游综合体的投资总额据统计也是要将近一万亿元,当然了实际真正的投资是达不到这样的数目。

      在这样的居民的消费模式升级和城乡发展模式升级,以及地产开发模式自身这样的升级的共同的推动下,旅游综合体将成为了旅游和地产领域里的一个新的蓝海。所以我们也可以看到越来越多的投资商在关注旅游综合体,我们也说中国的富人在不同的阶段和时期也有不同的造福模式。未来来说,建设新型城镇化这样的大背景下,也是会孕育了巨大的商机。

      因此对于这块小节,新型城镇化、美丽中国和文化大发展大繁荣的共同推动下,旅游综合体将成为带动区域综合升级的新引擎,旅游综合体也将迎来黄金时代。

      第二个方面是探讨一下这里孕育的新机遇。新型城镇化也是新一届政府工作的战略的重点,克强总理也特别的提出,城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积的扩张,更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列的由乡到城的重要转变,城镇化的本质是人的城镇化,而不仅仅是土地的城镇化。在这样的背景下,建设新型城镇化需要有新的路径,包括了我们的四化的同步,新型城镇化、新型工业化、农业产业化和信息化的同步。在大力的发展服务业,把服务业作为我们新型城镇化一个很重要的就业容器和拉动消费的领域。要重点推进农民工的市民化,在空间的形态上要重点培育以大城市和中小城市的协调发展这样的一个城市群。

      从本质而言,我们的新型城镇化是摒弃过去的机械式的城市化,主要是一种土地的城市化,拆迁上楼这样的摊大饼的雷同,而是要真正的植入产业,来形成消费聚集,而且要把服务综合配套,同时来优化我们的生态环境和打造我们的品质生活。所以未来的新型城镇化会越来越多的关注的不是传统的卖地、卖房,而是能够真正的提供一种产业的聚集和生活方式的供应商。刚才张总、王总都提到了这样的理念,未来更应该考虑的是一种类似于全度假的生活方式,优质的生活方式,或者说新生活方式的多元化的配套,一站式的服务和联盟的运营商的共享。

      这样的一种综合体是未来要去大力的发展,所以要从过去由概念支撑的“圈套运动”向以产业为主导的“产城一体”新生活方式转变。我们也要看到过去我们更多的是通过工业来驱动的城镇化,未来会是更多元化的驱动力,在这里旅游驱动的新型城镇化会成为了一个很重要的新模式。以范旅游产业为主导,创造新型娱乐、度假、养生、教育等品质生活服务供应能力,以休闲地产和商业配套为延伸,形成了消费聚集、人口聚集、就业聚集和服务聚集的区域综合开发。这样的一种旅游新型的城镇化会成为了未来发展非常重要的目的地。通过这样的产业植入,生态的优化,相关的文化旅游休闲度假为特征的消费的积聚,形成了功能多元的复合型的区域,这是会大大的提升区域的综合价值。这样的综合效应也是非常的明显,对于我们的方方面面的带动都是比较强有力的。

      在这样的构建的过程中,还有一个重要的理念是构建区域发展的综合价值平台,也就是说我们即要实现我们的经济价值,还要关注我们的社会价值、文化价值和生态价值,这样的融合和提升,从而更有效的来转变我们过去的传统的以GDP至上,工业思维和土地财政为主的区域发展模式。而是真正转变到一个全新的综合价值为依托的区域发展模式上来。这样的一个模式,它是融合了我们的经济、社会、生态和文化的价值。这样的一种模式也就能够形成全产业链聚集,把传统的食住行游购娱等等的要素能够在综合体形成了科学合理的聚集,从而满足了现在越来越多元化和分化的市场群体的消费需求。这就是我们提出来的旅游的十二头理论,满足消费者即要有看头、玩头、住头、吃头、买头、聊头、行头、说头、学头、拜头、想头、然后是回头消费多元的消费的综合体,还有特色的,比如说夜旅游的综合体,通过不同的要素和载体形成这样的消费聚集,从而转变过去是靠门票经济或者是单纯的住宅房地产的卖房经济来,而成为链条式的经济结构和模式。这样的模式也是实现了综合价值的最大化,不仅仅是土地价值的放大还有整个的产业综合价值的放大。

      新型城镇化可持续机制,土地制度是非常的核心和重要,现在全国也是在探索不同模式的土地的流转,或者是集体土地的实验,有天津的模式是以宅基地返还和转增分离,还有成都的模式是以确权为基础流转是核心配套是保障,重庆的地票模式以及南海的土地进行股份制来和投资商入股开发的模式,以及昆山自主集资办社区,还有深圳的模式是先行先试的模式,以及允许集体土地直接进入一级市场,具体的做法和亮点,每种模式都有它的思路和做法。总体上新型城镇化背景下的旅游综合体是更多的关注综合价值的最大化,考虑到了当地的社区居民的利益的保障。

      最后一个内容,我们看到在这样的大趋势和机遇当中,我们也要看到现在是有不少的问题和挑战。挑战主要来自于旅游综合体本身的特征,在于它是涉及到了多产业,多专业以及投入大回收周期长的特征。由此可以看到出现了这样的六个方面的问题。

      第一、理念是比较传统的,更多的是开发商是用传统的房地产开发模式在做旅游地产,在做旅游综合体。

      第二、主题创意严重不足,缺乏核心的吸引力和核心竞争力,以及大地产小旅游的模式。从而也就形成了盈利方式比较单一。主要是靠地产加酒店,或者是高尔夫加住宅地产等等的传统的盈利结构模式。现在也出现了一些无序开发和泡沫风险加大的问题。

      第三、人才瓶颈是比较突出的,要做好旅游综合体至少需要懂地产的、还需要懂旅游的,还需要有资本运作和实际运营方面的人才。所以对于人才的综合性的要求是比较高的。在这样的背景下,解决办法就是要来更好的提升前期的策划规划的创意力,要来提升综合的服务能力,也要促进多产业的融合发展和多专业的人才配置。从而来转变过去这样的卖地、卖房,真正的转变为卖一种优质的生活方式。

      我们也可以看到,旅游这样的综合体它的驱动力也是多种多样的,刚才几位老总谈到的经验和模式其实是完全不一样的。这就因为针对不同的市场群体,它有完全不同的做法,但有可能来取得成功。即有文化创意类的旅游综合体,也有度假旅居和休闲古镇类的,还有主题公园类等等不同驱动力的旅游综合体。

      投资的模式上,因为它的投资额非常大,所以这里也有不同的模式,即有主导投资型的也有联合投资型的等等不同的做法。具体的旅游综合体的打造里,因为高度的综合性,所以我们也是需要来营造“六态合一”的框架结构。即需要考虑政态,如何对接国家的大政方针更好的符合总的发展方向,同时又在我们的生态机理、景观的打造上营造一个优美的环境,同时又要挖掘特色的文化,特区我们的文化内核,要注入文化的灵魂,在形态上要科学的布局空间,同时塑造个性的风貌,更加的重要的是必须要考虑业态和商态,设计合理的消费模式和盈利结构,最终实现我们的投入和回报的平衡。这样我们必须要很好的考虑商业模式的构建,也是面临着很大的挑战,因为是比较复杂的,至少要考虑整个产业链的整合化,收入模式的多元化。怎样在不同的消费要素和结构上来形成你的盈利点和收费结构的合理化。所以说收入模式的多元化、业态的配比上都是需要精心和科学的谋划。

      在管理模式的一体化和投资分期的组合化,营销战略的品牌化和融资模式的多样化等等的方面都需要统筹综合考虑。从而在保障实施的综合化上来达到了一个最佳的结果和效果。

      最后我想做一个简要的总结,在新型城镇化的背景下,来着力构建区域发展的综合价值的平台,以富有创意性的规划设计为引领,促进产业要素的整合,功能多元的复合,消费就业的集合和综合服务的融合。

      我们的旅游综合体必将得到健康的发展,谢谢大家!

      王  琪:谢谢,下面进行今天上午国际旅游50人论坛的最后一个环节——嘉宾对话。

      中国旅游需要新型的旅游目的地

      对话嘉宾:

      李瑞跃:    中信旅游集团公司副总经理(左三)

      张  平:    中国旅行总社总经理(左二)

      陈  荣:    中国国旅股份公司副总经理、党委常委(左一)

      丁重阳:    中青旅控股公司总裁助理、战略投资部总经理(左五)

      赵金林:    美国佛罗里达国际大学教授(左四)

      主 持 人:  高天明    国际旅游投资协会副会长兼海外总干事(左六)

      高天明:今天请到的中国旅游界国字号的人物都来了,早上我们听了学术界和企业家等等关于中国旅游综合体和旅游目的地的讨论,我们接下来是运营商的层面来探讨一下,中国下一步的发展要想把旅游做成强国从旅游的目的地打造上如何发展,旅游目的地主要是张总讲了专家也论述了,旅游目的地是靠旅游吸引物,人为景观和自然景观两个部分,除此之外还有一个景观是人造景观,像迪斯尼、世界之窗等等是人造景观,包括从91年到93年工作,到深圳一个是沙头角一个是锦绣中华和世界之窗。旅游综合体很大的程度上跟人造景观更相关,还有请到了美国迪斯尼所在地的赵老师。

      在座的是旅游的运营商,记得我小的时候国旅是拉国际的客人,中旅以前是出境做得比较多。现在我不太清楚,中青旅是后起之秀,几位老总谈谈从旅游目的地的角度,中国入境游在递减,连续几年是负增长,出境游是双倍的增长,前十年做了估计每年20%的增长,中国现在的旅游业不太好做,旅游逆差也是国家关注的问题了。

      中国作为一个旅游目的地这种情况下如何创新,从运营商的角度是怎么考虑的。更希望中国打造怎样的旅游目的地,或者是什么样的旅游综合体,如何更受市场的欢迎。

      李瑞跃:刚才您提的问题,大家都是业内的精英,我想废话不多说了,我主要谈一点,怎么吸引国际客人,我在美国也待过两年,我觉得国际客人对中国的了解不够,是非常不够,我觉得要想吸引更多的国际客人,可能是如何提炼中国的特色文化上下工夫。为此我们也做了一些功课,我觉得现在正在聚焦中国的养生文化,传统的中医经过学习我收获良多,比如说颈椎病,医疗旅游也是个热点。我曾经得过严重的颈椎病,在北京所有的骨科都告诉了95%的手术条件都具备了,后来也是受益于中医,不打针不吃药把这个身体给调整得特别好。很多国外的人对此更看重,特别作为一个中国人也一个旅游行业的从业者,我觉得我们的责任是向社会把中国的传统的文化给推广出去。我们把它的核心价值挖掘出来,把核心价值转化为生产力,前面许多的专家都讲过了,我们说从酒店的建设,旅游度假区和观光休闲讲得很多,我觉得从软件上下点工夫,特别是中国的传统文化,把养生的方面做足了。我觉得可能会对吸引国际客人起多非常非常重要的作用。

      高天明:好。

      张  平:大家好,非常高兴有这个机会与大家一起畅谈中国旅游目的地的建设,作为旅行社来说,它对于景区来说是提供渠道的服务,对游客来说是提供产品和各个方面的吃住行游购娱的服务,站在游客的角度对新型旅游目的地的建议,新型旅游目的地的建设一定要跟客源的打造以客源的开发和旅游设施的开发要同步的近来,尤其是客源的开发商,在目的地打造前就要对客源市场有个充分的了解,要了解游客需要什么,尤其是旅游业的蓬勃的发展已经从观光型向体验型转变了。我们的游客更关注他在旅游的过程中能不能获取知识,能不能得到体验,能不能有享受,能不能有互动的参与。

      在打造之前首先对客源结构和客源市场要有个充分的调查,在目的地建设完了之后,在客源市场的建设上如何提供优质的服务和完善的服务设施服务于我们的游客,提升游客的旅游感受,不要使得我们在新型旅游目的地的打造,运营的初期不要让游客有不好的体验,使得我们的旅游目的地今后的运营过程中缺乏持续性的发展。一定要在目的地的打造和建设要和客源的开发和旅游设施的开发要同步的进行。

      高天明:谢谢,我们首先要有客源市场定位,是为国际还是国内的还是本地的进行服务的,是男的、女的、老的、少的打造这样的配套的产品,这样市场定位比较好,配套设施跟上了,这样才受游客的欢迎。这个建议非常好,从开发商、设计商、经营商都要考虑市场的定位问题。

      陈  荣:这是两个问题,第一个问题客源的问题,这是另外的话题,我们可以更深的来探讨,我个人理解整个的中国入境游的发展缺乏是有关系的。包括我们出国交流的体制也有关系,现在各地旅游局长们是红旗插遍全世界,而不是集中火力去推销一个地方,传统的运营中更多的是B2B而不是B2C的问题,这不是今天讨论的重点。

      重点是探讨旅游综合体的问题,会不会成为新型的旅游目的地。这次会议我听下来,很多都在关注旅游综合体。旅游综合体得到这么多的关注是市场上有需求的,实际上我们看旅游综合体为什么越来越多了呢?旅游类的上市公司,2012年平均的资产负债率是32.39%,这个资产负债率是非常低的。说明我们的财务杠杆有得不充分,也说明我们没有非常合适的项目,比如说很好的项目找到了,它的资产负债率应该是60%以上。旅游类的上市公司净资产收益率2012年平均的净资产收益率应该是7.92%,不到8%。华侨城的净资产收益率是19.33%,因为它基本上是房地产公司,像国旅是不到18%。所以说总体的净资产收益率是比较低的,除一些具有垄断资源的或者做房地产企业的净资产收益率比较高之外。这种情况下,纯粹的旅游投资路径是不顺畅的,一些大型的房地产企业等等的一些中央企业也要出路,就聚焦到房地产旅游,这是这几年旅游房地产兴起的重要的原因。兴起了之后兴起的旅游综合体能不能成为旅游目的地,我个人并不很乐观。实际上旅游综合体能不能做成功有几个非常关键的要素,首先是好的创意,因为主打的概念到底是什么,能不能主打概念有别于人,如果我们的主打概念跟别人不一样肯定可以找到卖点。比如说今天中午吃饭,如果饭菜最好的是鲍鱼,我们就定位在了鲍鱼的层次,上了海参今天中午的档次就是海参,如果没有鲍鱼和海参,如果是小炸鱼等等就是这个层次的。

      我们好的项目主打的概念必须要明显,这一点恰恰是很多的旅游综合体找不到非常好的主题概念。第二点必须要有好的产品组合,这是市场上的卖点的问题,好的产品组合才有好的盈利。如果说把旅游景观地产做成旅游城市地产一定是个灾难!实际上景区适合不适合大规模的开发这么多房地产,比如说贵州,贵州很好的旅游景区开发大规模的旅游房地产一定是个灾难,开发的过程中旅游投资很核心的问题是气侯,气侯对旅游投资的影响大到我们总体上很多人反而忽视了。但是它对旅游投资的影响是巨大的。干四个月歇半年,干半年歇半年,如果说有明确的主打概念,好的产品组合和明确的市场定位也才会有好的明天!

      高天明:谢谢,陈总刚才从旅游综合体的盈利上谈的,好的创意、好的卖点、好的产品组合,有些旅游景区再加进房地产表示怀疑。下面请赵老师介绍一下,迪斯尼是佛罗里达是个自然景观,造了一个旅游目的地全世界的人都去了,在法国、日本、中国都复制,可以说是迪斯尼是典型的旅游综合体变成了旅游目的地,大家为了看迪斯尼。赵老师是08年奥运会总导师、总教练,给中国的旅游界做出了很大的贡献,给我们介绍一下美国的迪斯尼成功和失败,中国能不能复制。

      赵老师:谢谢,首先感谢高总,我本来是上贵州大学去讲学的,看见了有这个活动,说上来给讲讲,我说谢谢。因为看了名单上没有我,迪斯尼刚才高总稍微提示一下让讨论讨论,迪斯尼在加州有一个,是55年建的。我觉得迪斯尼的公司首先从领导的角度讲是相当不错的,迪斯尼是71年建成的用了七年的时间,本来那块地方是大片的湿地,我是那时候没到,但是当时蚊子大了都可以吃人。但是人家的魄力,迪斯尼像拉斯维加斯一样,是个大沙漠,所以说创业者的精神是很重要的。

      迪斯尼的基础上连续建了很多个主题公园,我也是赶紧查了查网,迪斯尼主题公园有四个主要的,还有三个小的公园,2011年的总的参观人数达到了5000万,光是迪斯尼,因为还有其他的跟进的不是属于迪斯尼主题公园的也建了很多。

      我觉得它最成功的一点,像刚刚的老总讲的,它确实摸清人的需要,它了解个人从某种意义上说和他的竞争对手比他要好得多,我们在迪斯尼开过一次会,那是2001年使我永生难忘,它是迪斯尼公司组织所有的负责旅游和酒店管理教育的人参与的,会议安排得非常好,而且可以看得出来,它专门对搞教育的人一套的安排,而且还给搞教育的人做培训,所以说深深的摸清了客人的需求,这是最大的方面。

      再有创新的理念。一个是领导的魄力,再有创新的理念。复制不一定都成功的,而是也是段性的,比如说日本复制是比较成功的,但是仔细想想在巴黎就不是很成功的,有点“水土不服”,对文化方面不了解法国人的需求,美国搞可以,这需要一个文化的融合和了解当地文化。这样才能搞得更好!

      在香港的复制我不敢预言,但是如果上海迪斯尼建成以后我觉得香港绝对是没什么戏了。因为一个是香港没法再发展了,因为地方小,而且去香港大陆人需要有签证,一旦是上海的搞起来会非常好。因为我觉得咱们都是讲房地产开发的,旅游综合体开发投资多少个亿,我作为一个教育工作者我所关注的是你们投资无形资产,无形资产是什么东西呢?无形资产的核心是品牌。华侨城建的品牌很响亮,但是无形资产不是光是个品牌,首先要建立还要维护还要保持品牌的鲜明性,但是品牌整个维护来说要下很大的工夫,一个是首先是认知,再有产品质量要一定保证,另外还有一个要把产品和个人沟通,这都是属于无形资产的范畴,怎么管、怎么管好,包括培训和我们人才资源的培养。咱们建成了很多的公寓没人管或者是管不好怎么办,没有很好的管理系统过了一段时间意思就不大了,而且现在竞争又很激烈。

      你看国外的酒店,我做了统计真正的国外的酒店,实体的东西,有好多的公司硬件占10%,包括凯越、洲际,它的品牌却占了资产的90%,所以说好多的东西是因为品牌,但是品牌关键是客人的认知度、美誉度,究竟多少人觉得这个东西是好的。领导力,举个例子,希尔顿集团的老总,这个老总97年一上任第一天公司的股票一下涨到13%,一个月后他的股票市场增加了32.8%,这是无形资产。

      高天明:搞旅游综合体要想复制一定要结合每个地方的特色,不能造成水土不服。第二个方面我们搞旅游综合体一方面要有硬件投资还要关注无形资产,品牌、系统、操作模式、盈利模式,感谢。

      丁重阳:我来自中青旅,中青旅的身份和旅游目的地的方面,是运营商组织者的角色也是投资商的角色,我们在06年底07年初投资了乌镇,今年乌镇做了很大的一件事,举办了乌镇的首届的戏剧节,它和一个景区的品牌的打造是有典型的关系,因为乌镇知名度起来是和戏剧有关的,大家都知道当初的“似水年华”,全国各地的景区山水的梅总也会大家介绍演出,各地都在打造系列,要把内容和自然的资源进行和谐的融合,来构造一种内容的优势,乃至文化的个性,但是当它成为一个系统,它有它的商业模式和市场定位和投资上的价值,一旦成为系统,可能对于一个旅游目的地又成为的相对固化的东西,我们的选择是依托乌镇已经有的古建筑,包括做一定程度的扩充,我们用大打造一个戏剧的平台,让它成为一个软文化,能够持续的打造乌镇戏曲的品牌,对乌镇文化的积淀是非常有价值的。

      高天明:谢谢,对于中青旅,被大家称赞的是乌镇旅游目的地的打造,是人文的景观和自然的景观是巧妙的结合起来,是中国旅游业的先河。除了开发乌镇的背景之外把文化也加入进来,文化是灵魂旅游是载体。

      下面的时间是提问时间。

      提问:中青旅有没有将来在中国打造一些自己的旅游景区,包括地产的开发像华侨城这样的,有没有这样的打算?

      丁重阳:刚才也介绍了,乌镇是我们成都的投资的案例,接下来也会依托乌镇的经验和团队的能力来做,不能说是复制,但是可以做一些新的项目的发展,比目前正在运营的乌镇大五到六倍以上的新项目。谢谢  !

      李瑞跃:中信旅游是中信集团的全资子公司,我们想依托中信集团的支持,想把旅游开发和而且进行结合,进行一些开发。

      张  平:我们旅行社板块是港中旅集团的旅游社板块,我们各个板块各自有分工,有侧重。港中旅集团在投资了世界之窗和锦绣中华,海泉湾也是重要的建设,最近正在进行的一个项目是浙江安吉的旅游的地产的开发项目,还在继续在开发我们的海泉湾系列。目前作为中旅总社在5月份电子商务上线运营之后希望通过电子商务的不断完善去发挥优势,中旅在全世界有107个分子公司,全国的各省市有我们五百多个门市,这是我们的优势。我们正在完善我们的电商,希望通过天地联网优化中国旅行社的商业模式。

      陈  荣:国旅集团旅游的综合体方面也在进行积极的探索,我们在三亚湾已经投了几十个亿进去了,在以免税为基础的综合体,青岛也是我们考虑的地方之一,国务院当时批了几个城市,青岛、大连、北京、上海、厦门我们是可以做了推荐,我们会集中我们的优势,我们很大的优势,我们和全世界的主要的奢侈品供应商关系都很好,我们做的打造更好的特色,从我们来说也积极的做探讨,也是在实践,但是中国的企业有个很大的风险,我们战略不专注,今天做这个,明天做那个。国际上很多的大企业是很专注的,包括我们看到的一些来中国的奢侈品,也没有在中国搞房地产,美国运通旅游只做餐饮管理,一年的营业额可以做到人民币两千亿元。战略的关注对中国的企业是个巨大的挑战,不能进行战略专注的企业走不到全世界。

      会议现场座无虚席

      提问:我是安徽大别山司空山项目的,请就我们的项目给点意见,我们的项目主打休闲养生和养老,打造新兴的旅游目的地,农村这么能加入呢?请教在座的各位老总。

      陈  荣:这个里面实际上因为政策的层面的考虑,我们换个角度来讲,怎么去打造一个景区,这个地方有吸引力,什么是好的吸引力,这个地方有没有旅游的吸引力。一个地方能不能做成旅游的吸引力,有几个方面必须要很好的思考。

      第一、可进入性,这是大前提。如果交通部是很便利,经济距离很大的话一定不是好的目的地。比如说西部有些地区,文化价值非常高,但是去的客源总体不多,因为经济距离比较大,包括费用等等的方面,所以可进入性是第一个方面。

      第二、资源的吸引力,这个地方的资源有没有独立性,能不能吸引客源,还是可以吸引全国乃至老外的客源地。

      第三、日常的认知度,熟悉的人有多少,最终变成有效需求的是多少,这个一定要弄清楚。

      第四、你能不能去进行很好的产业配合,去提供更好的深入,不然也支撑不住。

      高天明:谢谢。

      张  平:我补充一点具体的,对于新农村和乡镇的旅游综合体的结合还是以政府为主导,寻求一个统一的规划,一定要挖掘当地的历史文物和自然景区的资源,打造出主题的特色的产品,供市场去甄别和选择。比如说陕西有个富县,是个农民化的现成,家家户户都可以做画,每个农民放下锄头回到家里都可以画画,而且每一幅画体现的都是农家的生活,这吸引大量的入境的旅游和国内的旅游,当然了后期的商业模式没有得到优化,后期的运营的过程中并不是很成功。所以说前期一定要有主题鲜明的产品,政府要有个统一的规划,其次要有相对优化的商业模式,一定要知道从哪个方面去盈利,哪掉渠道去经营,这两点可能都需要关注,政府的统一规划要关注整体性也避免在综合体里进行重复的建设,重复的建设就给我们带来无序的竞争,对综合旅游目的地的可持续性的发展是非常不利的。

      高天明:谢谢,刚才论坛台上台下做得非常好,最后感谢四位老总和赵老师参与这个讨论,感谢观众的互动。谢谢大家!

      王  琪:谢谢大家!上午的会议结束!